Deventer – De reden dat er al jaren tienduizenden woningen en panden leegstaan in Nederlandse binnensteden, is vooral het tekort aan ambtenaren en doordat nieuwbouw makkelijker en goedkoper is. Dit constateert Frank Aalbers, adviseur parkeren en locatieontwikkeling van mobiliteitsadviesbureau Goudappel. “Er wordt vaak geroepen dat streng parkeerbeleid woningtransformaties vertraagt, bijvoorbeeld als er minimaal één parkeerplaats per woning geëist wordt. Maar dit is lang niet de enige vertragende factor.”
Te weinig ambtenaren
Het capaciteitstekort aan ambtenaren bij omgevingsloketten van gemeenten is een grote vertragende factor. Hierdoor blijven aanvragen om leegstand om te bouwen naar woningen langer liggen. “De vertraging begint dus al voordat er überhaupt gebouwd kan worden”, zegt Aalbers.
Nieuwbouw woningen makkelijker en goedkoper
Als een aanvraag eenmaal in behandeling is genomen, komt er veel afstemming bij kijken tussen de gemeente, de aannemer en de omwonenden van het leegstaande pand. Transformatieprojecten zijn ingewikkelder dan nieuwbouw. Aalbers legt uit: “Nieuwe woonbestemmingen moeten voldoen aan eisen voor bijvoorbeeld een eigen voordeur, het stallen van fietsen, daglicht en brandveiligheid. Veel leegstaande panden voldoen hier niet aan, waardoor aanpassingen duur en tijdrovend zijn. Nieuwbouw is makkelijker voor ontwikkelaars, want dan bouw je in één keer goed, volgens de regels en goedkoper.”
Subsidie genoeg, maar mankracht ontbreekt
Dit zijn twee zorgelijke factoren, stelt Aalbers. “Als dit zo doorgaat, lopen transformaties straks niet tijdelijk, maar volledig vast. Dat gaat ten koste van de waardevermeerdering en economische doorontwikkeling van binnensteden. Daar zit geen enkele gemeente of projectontwikkelaar op te wachten.” Daarnaast is er genoeg subsidie bij gemeenten om leegstand te verminderen. “Het is vooral een kwestie van genoeg mankracht regelen bij het gemeenteloket.”
Meeste potentie in middelgrote steden
De meeste potentie voor snelle woningtransformaties zit volgens Goudappel vooral in middelgrote steden zoals Nijmegen, Zwolle en Deventer. “De druk op de woningmarkt is in deze regio’s minder hoog dan in bijvoorbeeld Amsterdam en Rotterdam, waardoor ontwikkelaars eerder winstgevende transformaties in binnensteden kunnen oppakken. Bovendien zijn deze historische stadscentra vaak minder volgebouwd, waardoor daar letterlijk nog ruimte is voor transformatie”, concludeert Aalbers.