Woningcorporaties zitten in een spagaat. In 2019 realiseren de woningcorporaties 78% van de nieuwbouwplannen voor dat jaar. Beter dan in 2018, toen dit percentage 61% was. De voorraad sociale huurwoningen neemt in 2019 voor het eerst in jaren weer iets toe. Ook de investeringsvoornemens zitten in de lift. Toch lopen corporaties aan tegen verschillende beperkingen om door te kunnen pakken met het verbeteren van bestaande woningen en het opleveren van nieuwbouw.
Alleen samenwerking op landelijk en gemeentelijk niveau kan de impasse echt doorbreken en kritieke belemmeringen wegnemen: meer geld alleen is niet voldoende. De politiek en corporaties moeten keuzes maken: niet alles is mogelijk. Dit blijkt uit de ‘Staat van de corporatiesector’ van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) en het rapport ‘Realisatiekracht nieuwbouw woningcorporaties’. De Staat wordt vandaag door de minister van BZK aan de Kamer aangeboden.
Staat van de corporatiesector
De Aw signaleert al enkele jaren dat de plannen voor investeringen op korte termijn niet allemaal gerealiseerd kunnen worden. De verdiencapaciteit van de corporatiesector staat op de lange termijn onder druk doordat de lasten sneller stijgen dan de huren. De sector zit hierbij in een bijzondere situatie. Voor de komende jaren is de financiële ruimte nog redelijk groot waardoor geïnvesteerd kan worden, maar plannen komen niet altijd van de grond. En daarnaast is duidelijk dat de sector te weinig financiële ruimte heeft voor de noodzakelijke investeringen in het sociale bezit tot 2035.
Van corporaties wordt veel verwacht terwijl de middelen op termijn beperkt zijn. Er dreigt een impasse als er geen keuzes gemaakt worden. De corporatiesector zit op meerdere terreinen in een spagaat.
Spagaat betaalbaarheid – investeren
In het maatschappelijke debat speelt de betaalbaarheid van huren een belangrijke rol. In 2019 zijn de huren, gecorrigeerd voor inflatie, nauwelijks gestegen. Toch neemt de roep om de huurstijging te beperken verder toe, zeker in tijden van corona. Het negatieve effect hiervan op de financiële situatie van de corporaties is ingrijpend. Een lagere huurstijging maakt dat er tot 2035 nog minder kan worden geïnvesteerd in nieuwbouw en verduurzaming.
Nieuwbouw – diverse belemmeringen
Er is een spagaat tussen nieuwbouw en diverse belemmeringen hiervoor. Uit het rapport ‘Realisatiekracht nieuwbouw woningcorporaties’ blijkt dat verschillende factoren het realiseren van nieuwbouw op korte termijn in de weg kunnen staan. Onvoldoende bouwlocaties, langdurende gemeentelijke procedures, de sterk stijgende bouwkosten sinds 2017 waren – en zijn – redenen waarom bouwplannen onvoldoende snel van de grond kwamen. Het is zorgelijk dat prestatieafspraken tussen corporaties en gemeenten onvoldoende leiden tot beschikbare bouwlocaties en dat gemeentelijke procedures de nieuwbouw deels vertragen.
Duurzaamheid – rendement
Ook de verbetering van de duurzaamheid van corporatiewoningen kent een spagaat. De investeringen die CO2-uitstoot verlagen hebben een zeer laag rendement en kunnen slechts beperkt worden terugverdiend. Ook omdat de lagere (energie-)kosten voor de huurders vaak maar deels leiden tot hogere huren. De investeringscondities voor verduurzaming zijn hierdoor zeer risicovol voor corporaties. Als corporaties te weinig financiële ruimte hebben voor de totale maatschappelijke opgave, zullen ze in overleg met gemeenten en huurders kiezen wat het belangrijkste is. De voorkeur kan dan uitgaan naar andere investeringen die eveneens noodzakelijk zijn, en een hoger rendement hebben.
Leefbaarheid – complexe opgave
Dan is er de spagaat tussen leefbaarheid en stedelijke vernieuwing. In buurten met een hoog aandeel corporatiewoningen is en blijft leefbaarheid een hardnekkig probleem. De afgelopen jaren is de leefbaarheid hier sterk achteruit gegaan. Dit komt doordat corporaties de sociale huurwoningen vrijwel alleen nog mogen toewijzen aan huishoudens met een laag inkomen, waaronder relatief veel kwetsbare huishoudens. Deze kwetsbare bewoners verdienen goede begeleiding.
Ook is belangrijk dat de fysieke stedelijke vernieuwing in deze kwetsbare wijken versnelt. Deze vernieuwing is een complexe opgave met een lange doorlooptijd. Het risico bestaat dat deze fysieke vernieuwing onder druk komt te staan door de toenemende focus in het Rijksbeleid op verhoging van de nieuwbouwproductie en het verduurzamen van de bestaande voorraad.
Impasse doorbreken
In het landelijk en gemeentelijk beleid vechten betaalbaarheid, beschikbaarheid, leefbaarheid en duurzaamheid om de eerste plaats. De overheid heeft ambitieuze doelen rond nieuwbouw en verduurzaming, terwijl de mogelijkheden van de sector begrensd zijn. En corporaties kunnen het ook niet alleen. De rol van gemeenten is essentieel, evenals die van het Rijk en de huurders.
Korte termijn
Op korte termijn zijn institutionele en organisatorische aanpassingen nodig om de uitdagingen aan te kunnen en niet erin te blijven hangen. En er zijn vooral ook keuzes nodig: niet alles kan tegelijkertijd. De Aw vindt het belangrijk dat de sector een perspectief krijgt waarbinnen ze structureel kan voldoen aan haar publieke taakstelling. Het is aan de politiek om dit perspectief te creëren in samenspraak met de sector.
De urgentie is hoog want hoe langer investeringen in verbetering en vernieuwing van het corporatiebezit uitblijven, hoe groter de achterstand wordt. In het huidige tempo kost het 130 jaar om het woningbezit van corporaties te vervangen. Naast nieuwbouw blijft er ook altijd noodzaak tot renovatie en het doorvoeren van verbeteringen.
